Ogni progetto di costruzione, dal nuovo complesso residenziale alla ristrutturazione di un immobile esistente, è il risultato di un percorso lungo, fatto di scelte progettuali, autorizzazioni e lavorazioni che si susseguono per mesi, a volte per anni, e che l’impresa governa dall’avvio del cantiere fino alla consegna. Sull’andamento di questo percorso incidono tanto le scelte organizzative dell’impresa quanto fattori che nascono fuori dal cantiere.

Abbiamo fatto il punto con Pierpaolo Dalla Verde, amministratore delegato di Dalla Verde Costruzioni, impresa di famiglia con sede a Montecchio Maggiore, in provincia di Vicenza, che costruisce dal 1952, e consigliere di Ance Vicenza, l’associazione dei costruttori edili all’interno di Confindustria Vicenza, dove coordina la Commissione Fiscalità e finanza.

Dalla Verde, quali sono gli aspetti con cui si confronta oggi chi costruisce?

Il tema più immediato è il costo dei materiali edili, che continua a risentire delle tensioni sui mercati internazionali. Accanto ai prezzi pesano normative sempre più stringenti sull’efficienza energetica, a partire dagli obiettivi della direttiva europea Epbd, nota come “Case Green”, che chiedono agli edifici prestazioni più elevate e alle imprese soluzioni costruttive più evolute. A tutto questo si aggiunge una questione che considero prioritaria per il nostro territorio, cioè la necessità di rigenerare un patrimonio immobiliare in buona parte datato, poco efficiente sotto il profilo energetico e non adeguato dal punto di vista sismico.

C’è differenza tra chi lavora per il pubblico e chi lavora per i privati?

Sì, e riguarda soprattutto la tutela dagli aumenti. Negli appalti pubblici il legislatore è intervenuto già durante la crisi tra Russia e Ucraina con i meccanismi di compensazione dei prezzi previsti dai decreti Sostegni bis e ter, poi rafforzati dal decreto Aiuti: i prezzari sono stati aggiornati in via straordinaria e sono stati stanziati fondi per coprire gli aumenti eccezionali dei materiali. Le imprese impegnate nel settore pubblico hanno così recuperato almeno una parte dei maggiori costi. Nel privato lo scenario è diverso, in particolare nel comparto immobiliare, dove le imprese sono spesso vincolate da preliminari notarili a prezzo bloccato, senza possibilità di revisione e senza alcun sostegno statale. Gli aumenti ricadono quindi interamente su chi costruisce.

Pensa ci sia modo di riequilibrare la situazione?

Secondo me sì, a patto di dotare le imprese di strumenti che permettano di lavorare in condizioni eque. Al settore servono regole che consentano di continuare a investire nella qualità del costruito anche quando intervengono fattori esterni che nessuna impresa è in grado di prevedere. Ance, per esempio, propone di riconoscere all’appaltatore il diritto alla rinegoziazione dei prezzi d’appalto in presenza di eventi eccezionali e straordinari, come un conflitto internazionale, sulla falsariga di quanto il Codice dei contratti prevede già nel settore pubblico. Una norma di questo tipo offrirebbe a imprese e committenti un quadro di riferimento condiviso per gestire imprevisti di tale portata. Una norma di questo tipo offrirebbe a imprese e committenti un quadro di riferimento condiviso per gestire imprevisti di tale portata, che oggi nel mercato privato restano interamente a carico di chi costruisce.

La situazione si riflette solo sull’impresa?

No: gli effetti si estendono all’intera filiera delle costruzioni, dai fornitori agli artigiani, dai professionisti fino al cliente finale. In un cantiere lavorano insieme figure molto diverse, e ogni variazione di costi o di tempi si trasmette dall’una all’altra. Per la nostra impresa è una dinamica quotidiana, perché Dalla Verde Costruzioni è anche general contractor molto attivo in Veneto, coordinando tutte le fasi di un progetto e tutte le parti coinvolte: progettisti, impiantisti, imprese esecutrici ed enti pubblici. Il general contractor segue l’intervento dalla gestione delle pratiche burocratiche fino alla consegna dell’immobile, nelle nuove costruzioni come nelle ristrutturazioni. Dal centro della filiera si vede con chiarezza dove nascono i ritardi e in quali passaggi è possibile prevenirli.

Che cosa cambia, per il committente, affidare un progetto a un general contractor?

Nella mia esperienza le difficoltà di un cantiere nascono quasi sempre dagli stessi fattori: il tempo, il coordinamento dei professionisti coinvolti e la gestione delle risorse economiche. Quando le figure in cantiere non comunicano tra loro, le date di consegna slittano e gli errori si moltiplicano. Con un general contractor il committente ha un unico referente, che concorda con lui le soluzioni costruttive nel dettaglio e ne governa poi l’esecuzione. Il lavoro procede secondo un calendario di avanzamento lavori condiviso fin dall’inizio, mentre la gestione del personale, del cantiere e delle pratiche resta in capo all’impresa. Il committente può così concentrarsi sulle scelte che riguardano il progetto, senza dover coordinare da solo molti interlocutori diversi.

Come gestite i costi di un progetto, in una fase in cui i materiali sono soggetti a forti oscillazioni?

Con i nostri clienti lavoriamo con un contratto a forfait “chiavi in mano”, che fissa fin dall’inizio il budget dell’intervento. A renderlo sostenibile è la pianificazione: ogni fase viene programmata prima dell’apertura del cantiere, ci affidiamo a collaboratori esperti e collaudati nel tempo e selezioniamo con cura i materiali costruttivi. A garanzia del lavoro, nei contratti sottoscriviamo anche penali in caso di mancato rispetto delle specifiche concordate. Il committente può quindi contare su costi certi per tutto ciò che dipende dall’impresa: organizzazione, tempi, coordinamento e scelta dei fornitori. Gli eventi eccezionali, che non dipendono né dall’impresa né dal committente, sono un’altra questione, e per quelli servono regole chiare, valide per entrambe le parti.

Chi si rivolge oggi a un general contractor?

Il ventaglio è ampio: privati, professionisti dell’edilizia, imprenditori e investitori, oltre a industrie ed enti pubblici. Anche i settori sono diversi. Dalla Verde realizza edifici per il residenziale, il direzionale, l’hospitality, il retail e il wellness, oltre a opere pubbliche. Nell’ospitalità, per esempio, abbiamo lavorato al Ristorante Berton di Milano. Per un investitore conta soprattutto la tenuta del programma: il general contractor garantisce il rispetto dei tempi, del budget e della qualità costruttiva, gli elementi sui quali si misura la riuscita di un’operazione immobiliare.

All’inizio parlava di un patrimonio edilizio da rinnovare. Che ruolo ha il general contractor quando si interviene sull’esistente?

Un ruolo decisivo, perché intervenire su un edificio esistente richiede di tenere insieme competenze diverse. Nei casi in cui l’immobile non può essere recuperato, la strada è la demolizione e ricostruzione, che permette di realizzare edifici antisismici ed energeticamente efficienti senza consumare nuovo suolo. Quando l’edificio ha un valore storico o artistico si interviene invece con il restauro conservativo, un ambito in cui Dalla Verde è specializzata. Per noi restaurare significa rileggere criticamente un edificio storico e restituirgli una funzione attiva, compatibile con le esigenze di oggi: l’uso quotidiano è ciò che lo mantiene vivo nel tempo. Tra gli interventi dell’impresa figurano quelli su Palazzo Garzoni Moro a Venezia e sul Teatro Verdi di Lonigo.

Costruite dal 1952: che cosa è cambiato nel modo di costruire?

Rispetto al lavoro dei nostri nonni e bisnonni sono cambiati i materiali, le tecnologie e le norme. Oggi applichiamo tecniche costruttive pensate per il rispetto dell’ambiente e il risparmio energetico, e affidiamo la progettazione dei nostri interventi ad architetti e designer di primo piano. L’idea che guida l’impresa è rimasta la stessa: costruire esclusivamente architettura, considerando ogni edificio un elemento architettonico, interni compresi. Su questa idea si fonda il lavoro di ogni cantiere, dalla nuova residenza all’edificio direzionale fino al restauro di un palazzo storico.